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弁護士法人 みお綜合法律事務所

不動産

愛は消えローンが残ったら・・・不動産の財産分与はどう切り抜ける?

不動産は共有財産の中でも金額が大きく、分与の手続は煩雑です。早く別れたいと思っているのに、夫婦でしっかり相談しなくてはならず、分け方によっては不動産会社や銀行などとの交渉もこなす必要があり、大変なエネルギーを要します。専門的知識が欠かせない上、うっかりすると後で大きなトラブルに巻き込まれる可能性も。問題にどう対処していいかわからない場合は、早めに弁護士に相談されることをおすすめします。

不動産を財産分与する方法は?

不動産は現金や品物のように分割できないので、基本的にはどちらか一方が取得し、分与額との差額を支払うことで調整することが多いです。ローンがある場合には、不動産の時価からローン残額を差し引いた金額を、不動産の価値として分与額と差額を計算します(オーバーローンの場合は、不動産は無価値として扱います。)。。差額を支払えない場合や、双方が希望しない場合は、売却した代金を分けることになります。といっても、すぐ売れるものでもありませんし、売り急ぐと安値で買い叩かれることも。ローンや税金の心配もあって、不動産の財産分与はなかなか難問です。

不動産を受け取る手順は?

1

分与される不動産の名義を確認します。

法務局で登記簿謄本を取り、名義を確認します。不動産に抵当権などが設定されているかどうかもわかります。

2

価格を調べます。

不動産屋さんに査定してもらいましょう。不動産の価格は変動するので、財産分与をする時は、離婚成立時の評価額を基準に計算します。財産分与で損をしないように、おおよその価格を知っておくことは必要です。

3

住宅ローンの残額や、固有財産の部分を確認します。

住宅ローンの融資を受けている場合は、残債務額や保証人を確認しましょう。
また、不動産の購入時に、両親からの贈与や婚姻前の貯金を充てた部分はありませんか?その割合の部分は、夫婦の共有財産ではなく、各人の固有の財産として評価される可能性があるので、重要な情報です。

4

集めた情報をもとに、財産分与の条件を話し合います。

協議離婚や調停離婚の際に、財産分与の一つとして、不動産をどう分けるのかについて話し合いをします。もちろん、お金の面だけでなく、今後の生活の本拠をどこに据えるのかという面と、両方の視点が必要です。例えば、お子様を転校させたくないという理由から、親権を有する親が不動産を取得する方向で話をまとめ、代償金やローンの支払いに相当する金銭的な部分は、預貯金などのほかの分与との調整をすることもあります。

5

不動産の名義変更(所有権移転登記手続き)をします。

離婚が成立したら(あるいは、離婚後に改めて財産分与の号ができれば)、合意した条件に従って、夫(妻)の単独名義なら妻(夫)へ、夫婦共有名義なら夫(妻)の持ち分を妻(夫)へ、名義変更をします(但し、住宅ローンが残っている場合、名義変更は銀行の承認が必要ですが、実際に承認を得るのは難しいです。この場合、名義を変えることを諦め、当事者間で不動産の使用態様やローンの支払いの取り決めをして対処する場合もあります。)。
不動産の権利は、登記をして初めて完全なものになります。登記には双方の申請が必要なので、分与される側が手続きをするなら、相手側から必要な書類を受け取っておきましょう。口約束だけで名義変更をしていないと、勝手に売却されて立ち退きを要求されても対抗できません。
相手側に手続きを任せた場合は、もう一度不動産の登記簿謄本を取って最終確認をしておくと安心です。
なお、これらの登記の手続が煩雑と感じられる場合は、司法書士に相談されることをお勧めします。また、司法書士の在籍している法律事務所では、ワンストップでの対応が可能です。

住宅ローンが残っていたらどうするの?

1

住宅ローンの債務者を確認します。

夫が主債務者で、妻が連帯債務者や連帯保証人になっている場合、離婚後も妻の銀行への責任はそのまま残ります。妻が債務免除や連帯保証人の解除をしてもらうためには、別の保証人を立てる等、銀行と交渉して承認してもらわなければなりませんが、実現はかなり難しいでしょう。

2

残額を確認します。

住宅の査定額をローン残高が下回ると、売却で利益が出ます。=<アンダーローン>
住宅の査定額をローン残高が上回ると、売却してもローンが残ります。=<オーバーローン>

3

<アンダーローン>の場合は

家を売却した利益を夫婦で分配するのが最も簡単な方法です。売却しない場合、ローンの返済、名義、保証人、家をもらわない方にはいくら払うか、といった問題が生じます。

4

<オーバーローン>の場合は

ローンの名義人がそのまま住み続けることで決着する場合が多いようです。ローンが残っていると、不動産の名義変更には銀行側の承認が必要ですが、難色を示されることが多いからです。家を売却する場合は、ローンの残りをどう返済するかという問題が生じます。
ローンの名義人ではない方が住み続ける場合、ローンの支払いをどちらが負担し、どのように支払っていくかを取り決めていくことになります。

住宅ローンが残っている家を分与する場合、様々な問題が生じて、解決には専門的知識や交渉力が必要になります。残額が多く返済が見込めない場合は、破産という方法を選ぶ可能性もありますので、弁護士に相談することをおすすめします。

渡した側が課税される?!

離婚の際にお金で支払われる慰謝料や財産分与は、相当な額であれば、払う側も受け取る側も課税はされません。ところが、土地や建物などを分与したり売却したりすると、取得した時点から分与時までの不動産の値上がり部分について、分与した人に「譲渡所得税」が課される場合があるので要注意です(ただし,居住用不動産の場合には特別控除の適用があります。)。また,分与された側にも,不動産所得税が発生します。

Point1

不動産を分与されたら必ず名義変更を。名義変更をしていないと、勝手に売却されても対抗できません。

Point2

ローンが残っている不動産の名義変更には、銀行の承諾が必要ですが、承諾はむずかしいです。

Point3

アンダーローンの場合は売却、オーバーローンの場合はローンの名義人が住み続けるというのが、最も簡単な解決法になります。

Point4

不動産分与の場合、分与した側とされた側の双方が課税されるので、注意が必要です。

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